¿Cómo vender una casa sin dejar de pagar la hipoteca? Análisis completo de procedimientos operativos y precauciones.
A medida que aumenta la volatilidad en el mercado inmobiliario, muchos propietarios de viviendas que están pagando sus hipotecas están empezando a considerar vender. Pero "cómo vender una casa sin pagar la hipoteca" se ha convertido en un problema que preocupa a muchas personas. Este artículo combina los datos de los temas inmobiliarios más candentes de Internet en los últimos 10 días para brindarle un análisis estructurado del proceso de operación y adjunta los datos más recientes del mercado como referencia.
1. Datos sobre temas de actualidad inmobiliarios en los últimos 10 días
| Categoría | temas candentes | Volumen de búsqueda (10.000) | Pertinencia |
|---|---|---|---|
| 1 | Reducción de los tipos de interés hipotecarios | 285 | 89% |
| 2 | La ola de amortizaciones anticipadas de préstamos | 176 | 92% |
| 3 | Proceso de rehipoteca | 142 | 85% |
| 4 | Nueva política de transferencia con depósito | 118 | 95% |
| 5 | Impuestos y tasas sobre transacciones de viviendas de segunda mano | 97 | 78% |
2. Tres formas principales de vender una casa hipotecada
| Forma | Proceso de operación | tiempo requerido | relación de costos |
|---|---|---|---|
| Liquidación de fondos autoobtenidos | 1. Solicite al banco el reembolso anticipado 2. Gestionar la cancelación de la hipoteca 3. Transacciones normales | 15-30 días | 1,2-2% del pago total de la vivienda |
| Pago inicial del comprador | 1. Firmar un acuerdo regulatorio 2. Utilice el pago inicial para liquidar el préstamo. 3. Completa la transferencia | 20-45 días | 0,8-1,5% del pago total de la vivienda |
| Nueva política de transferencia con depósito | 1. Transferencia hipotecaria interbancaria 2. Completar la transferencia simultáneamente 3. Diferencia de liquidación | 7-15 días | 0,3-0,8% del pago total de la vivienda |
3. Explicación detallada del proceso de operación (tomando como ejemplo el anticipo de pago inicial del comprador más común)
1.Evaluar el valor de la propiedad: Determine el precio de venta razonable mediante la evaluación de una agencia profesional. Se recomienda consultar a más de 3 intermediarios al mismo tiempo.
2.Consultar saldo del préstamo: Solicite al banco prestamista información sobre el capital restante y preste atención para confirmar si existe alguna multa por pago anticipado (generalmente entre el 1 y el 2% del capital restante).
3.Firmar un contrato de compraventa: Aclare términos clave como precio de transacción, método de pago, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc., y estipule específicamente que el pago inicial se utilizará primero para pagar el préstamo.
4.Proceso de supervisión de fondos: El comprador deposita el pago inicial en una cuenta de depósito en garantía de un tercero para pagar el préstamo del vendedor y el saldo restante se utiliza como pago inicial.
5.Cancelación y transferencia de hipoteca: Realizar el registro y cancelación de la hipoteca dentro de los 7 días hábiles posteriores a la liquidación del préstamo, y gestionar simultáneamente los trámites de transferencia de propiedad.
4. Los últimos puntos políticos en 2023
| Nombre de la política | Tiempo de implementación | contenido principal |
|---|---|---|
| Transferencia con deposito de seguridad | 2023.1.1 | Permite la transferencia directa de propiedades crediticias pendientes, cubriendo más de 100 ciudades en todo el país. |
| beneficios fiscales | 2023.9.1 | Se amplían a 35 las únicas ciudades donde la vivienda está exenta del IVA durante dos años |
| Se relajaron las restricciones de venta | 2023.3-diciembre | 20 ciudades han cancelado o acortado el período de restricción de ventas y el período mínimo de tenencia es de 1 año. |
5. Tres grandes riesgos de los que debemos tener cuidado
1.Riesgo de desconexión de fondos: Cuando el pago inicial del comprador es insuficiente para cubrir el saldo del préstamo, se debe negociar un plan complementario con anticipación para evitar la interrupción de la transacción.
2.Riesgo de disputas sobre derechos de propiedad: Al comprar una casa durante el matrimonio, se debe obtener un documento notarial que indique que el cónyuge está de acuerdo con la venta para evitar litigios posteriores.
3.riesgo de costo predeterminado: Los costos integrales, como la multa por pago anticipado + honorarios de agencia + impuestos, pueden alcanzar entre el 3% y el 5% del precio total de la vivienda y deben calcularse con precisión.
6. Asesoramiento de expertos
1. Priorizar las transacciones en ciudades que han implementado la política de "transferencia con depósito", lo que puede ahorrar entre 20 y 30 días de tiempo de proceso.
2. Para propiedades con saldos de préstamos elevados, se recomienda utilizar agencias de garantía profesionales para la supervisión del fondo, con una tasa de alrededor del 0,5%.
3. Prestar atención a las políticas diferenciadas de cada ciudad. Por ejemplo, Shenzhen permite la "transferencia de préstamos de fondos de previsión con garantía" y Beijing pone a prueba servicios especiales como la "transferencia de hipotecas interbancarias".
Según las últimas estadísticas, el ciclo nacional promedio de transacciones de hipotecas sobre viviendas en el tercer trimestre de 2023 se ha acortado a 42 días desde 58 días en el mismo período del año pasado, y el efecto de optimización de las políticas es significativo. Se recomienda que los vendedores elijan el método de transacción más adecuado en función de factores integrales como el saldo de su préstamo, las políticas locales y las condiciones del mercado.
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